SN-Telefonforum: „Von Wohn-Riester bis Wohnungsbauprämie – So hilft der Staat beim Bausparen“

HALLE. Am SN-Telefon beantworteten Frank Albertsen, Bauspar- und Finanzierungsexperte vom Verband der Privaten Bausparkassen, Christine Bilz, Baufinanzierungsberaterin von der Verbraucherzentrale Sachsen-Anhalt sowie Steuerberater Hilmar Speck, Mitglied des Steuerberaterverbandes Niedersachsen/Sachsen-Anhalt am Montag Ihre Fragen. Sie erklärten, was bei der Finanzierung der eigenen vier Wände zu beachten ist und wie staatliche Fördermittel genutzt werden können. Lesen Sie nachfolgend die interessantesten Fragen und Antworten.

Wir sparen seit drei Jahren für unseren 13-jährigen Enkel auf einen Bausparvertrag. Jetzt haben wir den Kontoauszug bekommen und wollen die Bausparprämie beantragen. Wer erhält denn die Bausparprämie?
Da das Bausparkonto auf Ihren Namen lautet und Sie das Geld einzahlen, steht die Wohnungsbauprämie Ihnen zu. Sie müssen den Antrag auf Ihren Namen stellen. Ihr Enkel hätte Anspruch auf eine „eigene“ Wohnungsbauprämie in dem Jahr, in dem er 16 Jahre alt wird. Voraussetzung wäre dann allerdings, dass er Vertragsinhaber sein muss.

Die Bausparkasse hat mir mit dem Jahreskontoauszug den Hinweis geschickt, dass ich außer der Wohnungsbauprämie auch Arbeitnehmersparzulage erhalten kann, sofern die Einkommensobergrenze nicht überschritten wird. Wie ist dies gemeint?
Sofern Sie beziehungsweise Ihr Ehepartner berufstätig sind und Sie bei Ihrem Arbeitgeber die Geldanlage nach dem aktuellen Vermögensbildungsgesetz beantragen, können Sie für bis zu 39,88 Euro monatlich einen Fördersatz von neun Prozent jährlich erhalten, sofern Sie diesen Betrag auf einem Bausparkonto anlegen und die Einkommensobergrenze von 35.800 Euro nicht überschreiten.

Wir haben im vergangenen Oktober ein Wohnhaus erworben und zur späteren, teilweisen Umschuldung einen Bausparvertrag mit Riesterförderung abgeschlossen. Wir haben zwei Kinder, vier und sieben Jahre alt. Ist die geplante Vorgehensweise sinnvoll und machbar?
Grundsätzlich ist der spätere Finanzierungsverlauf in dieser Form möglich. Die Finanzverwaltung hat seit August 2010 die Möglichkeiten zur Umschuldung von bestehenden Anschaffungs- oder Herstellungsdarlehen einer selbstgenutzten Immobilie über Wohn-Riester erweitert. Da Sie nach dem 31. Dezember 2007 gekauft haben, ist die grundsätzliche Voraussetzung geschaffen. Es ist zu empfehlen, den Finanzierungsverlauf regelmäßig zu prüfen, am besten mit Ihrem Finanzierungsinstitut beziehungsweise Berater.

Die Zinsen sind sehr niedrig. Da muss man doch schon fast kaufen. Oder?
Die Finanzierung eines Immobilienkaufs ist jetzt sehr günstig, der Kauf lohnt sich unter diesem Aspekt auf jeden Fall. Aber trotz der günstigen Zinsen sollten Sie sich die Immobilie sehr genau anschauen, ob sie Ihren Vorstellungen entspricht, und ob die Finanzierung für Sie tragbar ist. Insbesondere die Lage der Immobilie muss gut sein, schon allein, um eine Wiederverkäuflichkeit zu sichern. Schauen Sie sich auch die Ausstattung und möglichen Sanierungsbedarf an und prüfen Sie, ob der Preis der Immobilie dazu passt. Trotz günstiger Zinsen sollte der Immobilienkauf stets gut überlegt sein und nicht überstürzt abgeschlossen werden.

Wer profitiert von der Wohnungsbauprämie?
Anspruch auf Wohnungsbauprämie hat jeder Sparer ab 16 Jahren, der mindestens einen Betrag in Höhe von 50 Euro pro Jahr für seinen Bausparvertrag spart. Das zu versteuernde Jahreseinkommen darf allerdings einen Betrag von 25.600 Euro als Single und 51.200 als Ehepaar nicht übersteigen, um die Wohnungsbauprämie zu erhalten. Lassen Sie sich hierzu am besten von einem Steuerberater beraten.

Wir möchten ein Haus kaufen und haben auch schon eine größere Summe Eigenkapital gespart. Wie viel von diesem Eigenkapital sollen wir derzeit bei dem niedrigen Zinsniveau einsetzen?
Sie sollten zwischen 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, bezogen auf den Kaufpreis der Immobilie, einsetzen. Berücksichtigt werden müssen aber auch die so genannten Nebenkosten wie Maklerprovision, Notargebühren und Grunderwerbsteuer. Je mehr Eigenkapital Sie darüber hinaus einsetzen können, desto günstiger kann auch die Zinskondition für das Darlehen werden.

Ich plane in absehbarer Zeit ein Wohnhaus zur eigenen Nutzung zu erwerben. Ein exakter Zeitpunkt steht aber noch nicht fest. Nun wurde mir empfohlen zur Eigenkapitalbildung einen Bausparvertrag mit Riesterförderung abzuschließen. Ist dies sinnvoll?
Grundsätzlich hängt auch die Eigenkapitalbildung von Ihren persönlichen Umständen und Wünschen ab. Mit der Riester-Förderung für Bausparverträge hat der Gesetzgeber die Möglichkeit geschaffen außer in die „normale“ Altersvorsorge zu investieren, sich eine so genannte „steinerne Rente“ zu schaffen. Nach den gesetzlichen Rahmenbedingungen ist es machbar. Ferner erhalten Sie zum Beispiel zusätzlich zur Wohnungsbauprämie die Riester-Förderung. Aber auch wenn Sie keine Wohnungsprämie erhalten würden, wird der Wohn-Riester-Vertrag gefördert. Das bedeutet, Ihr Eigenkapital wächst durch die Riesterförderung grundsätzlich schneller, und Sie können von der Bausparkasse später ein zinsgünstiges Darlehen erhalten.

Wie kann ich prüfen, ob ich mir die Finanzierung wirklich leisten kann?
Die Kreditinstitute haben Formblätter, in die Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben eintragen können, um festzustellen, welcher Betrag für Ihre Finanzierung übrig bleiben würde. Überschlägig können Sie auch Ihre aktuellen Sparraten und die Miete abzüglich Nebenkosten ansetzen. Denken Sie aber bitte daran, dass die Betriebskosten im eigenen Haus oder in einer Eigentumswohnung höher sind, als wenn Sie zur Miete wohnen, und schnell einmal ungeplante Kosten auftreten für ein neues Haushaltsgerät oder gar ein neues Auto. Achten Sie auch auf einen gewissen Freiraum, etwa für eine gelegentliche Urlaubsreise. Denn Finanzierungen dauern in der Regel 20 bis 25 Jahre und über einen so langen Zeitraum ist es schwer, sich ständig einschränken zu müssen.

Wie sollte eine übliche Baufinanzierung aussehen?
Als Faustformel gilt folgender Finanzierungsmix: 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. 50 bis 60 Prozent klassisches Hypothekendarlehen; so sichert man sich günstige Konditionen in dem Bereich, der im Grundbuch erstrangig abgesichert ist. Und 20 bis 30 Prozent Bauspardarlehen; für günstige Konditionen auch im nachrangig abgesicherten Bereich. Da die wenigstens Kreditnehmer 50 Prozent Eigenkapital haben, kommen sie automatisch in diesen nachrangigen Bereich. Dann aber gilt nicht mehr die Erst-Rang-Kondition, die einem beim schnellen Blick auf Zinstabellen ins Auge springt.

Wie viel Wohnungsbauprämie bekomme ich?
Sie erhalten auf den jährlichen Sparbetrag von maximal 512 Euro, Ehepaare 1.024 Euro, eine Wohnungsbauprämie in Höhe von 8,8 Prozent. Die Wohnungsbauprämie beantragt Ihre Hausbank oder Bausparkasse für Sie. Eine direkte Abgabe beim Finanzamt ist nicht zulässig.

Wann erhalte ich meine Wohnungsbauprämie ausgezahlt?
Die Wohnungsbauprämie liegt bei Ihrem Finanzamt auf einem separaten Konto. Sie wird automatisch nach sieben Jahren ab Vertragsbeginn auf Ihr Bausparkonto überwiesen. Bei einer Zuteilung mit wohnwirtschaftlicher Verwendung wird Ihnen die Wohnungsbauprämie schon eher ausgezahlt.

Und wie hilft der Staat bei der Finanzierung?
Beim Eigenkapitalaufbau hilft der Staat innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen mit der Wohnungsbauprämie und der Arbeitnehmersparzulage. Ein Ehepaar kann sich auf diese Weise 87,30 Euro im Jahr sichern. Außerdem gibt es die Wohn-Riester-Förderung: Bei zwei Kindern können so noch einmal 908 Euro pro Jahr hinzukommen.

Wo liegen die Zinsen für Baukredite?
Um Geld zu sparen und Planungssicherheit zu schaffen, sollte man sich die derzeit guten Konditionen langfristig sichern. Noch immer liegt der Leitzins auf einem sehr niedrigen Niveau, so dass auch Immobilienkredite günstig erhältlich sind. Die Darlehenszinsen für eine Laufzeit von über zehn Jahren liegen derzeit im Schnitt bei 2,5 Prozent. Die Zinsen hängen aber von der Höhe des Eigenkapitals und dem Immobilienwert ab.

Kann jeder, der sich Wohneigentum anschafft, „Wohn-Riestern“ nutzen?
Nicht jeder hat Anspruch auf die Förderung, anspruchsberechtigt sind jedoch sehr viele Menschen. Wie bei klassischen Riester-Verträgen sind rentenversicherungspflichtige Arbeitnehmer und Selbständige sowie Beamte förderberechtigt. Auch Bezieher von Arbeitslosengeld und Eltern, die während der ersten drei Lebensjahre eines Kindes nicht berufstätig sind, können eine Förderberechtigung haben. Ehepartner förderberechtigter Personen können ebenfalls einen Riester-Vertrag abschließen. Nicht förderberechtigt sind beispielsweise Selbständige, die keine Pflichtbeiträge in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen und keine Förderberechtigung über den Ehepartner haben.

Wohin tendieren die Zinsen im Jahr 2013?
So lange sich die Europäische Zentralbank im Schulterschluss mit der Politik als Wachstumsförderer versteht und immer weniger ihre Funktion als reiner Währungshüter ausübt, werden die Baufinanzierungszinsen in Deutschland stark von der Wirtschaftsentwicklung und den Hilfsanfragen anderer Euroländer abhängen. Allerdings ist zu erwarten, dass die Baufinanzierungszinsen in Deutschland sehr schnell steigen, wenn die Reformen fruchten. Wer eine Immobilie erwerben oder bauen möchte, sollte sich frühzeitig nach einer geeigneten Finanzierung umsehen.

Welche Arten von Darlehen werden gefördert?
Hinter dem Begriff „Wohn-Riester“ steckt nicht nur ein einzelnes Produkt. Er vereint unterschiedliche Wege, wie angehende Hauseigentümer die staatliche Förderung nutzen können. Zwei Kreditmodelle stehen dabei zur Auswahl: Ein Riesterdarlehen mit direkter Tilgung und einer Zinsbindung von beispielsweise zehn, 15 oder 20 Jahren. Möglich ist auch ein Kombikredit einer Bausparkasse. Dieser besteht aus einem Bausparvertrag und einem tilgungsfreien Darlehen, mit dem der Anbieter die Bausparsumme vorfinanziert. Die Verträge müssen vorsehen, dass das Darlehen bis spätestens zum 68. Lebensjahr getilgt wird. Die Ehepartner müssen beide einen Kredit aufnehmen, um die Förderung auszuschöpfen.

Wie ist die grundsätzliche Funktionsweise von Wohn-Riester?
Beim Riesterdarlehen zahlt man eine bestimmte Rate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Um die volle Förderung zu bekommen, müssen mindestens vier Prozent des Vorjahresbruttos (maximal 2.100 Euro) als Tilgung in das Darlehen fließen. Wenn Sie im Vorjahr zum Beispiel 30.000 Euro verdient haben, muss die Tilgung in diesem Jahr mindestens 1.200 Euro betragen. Diese 1.200 Euro setzen sich aus den eigenen Tilgungsleistungen und den zustehenden Zulagen zusammen. In der Bausparvariante, in der das Vorausdarlehen zunächst gar nicht getilgt wird, gibt es die Förderung bis zur Zuteilung des Vertrages auf die Sparbeiträge.

Ich plane den Erwerb einer Wohnung. Muss ich bei einer Finanzierung über einen Wohn-Riester die Wohnung immer selbst bewohnen?
Einer anderen Person die Wohnung überlassen oder vermieten dürfen Sie nur unter bestimmten Voraussetzungen.  So muss die Überlassung der Wohnung zeitlich befristet sein und im Anschluss die Wohnung von Ihnen selbst wiederbewohnt werden. Dies gilt insbesondere im Rentenalter, also spätestens ab dem 67. Lebensjahr.

Auf eine normale Riesterrente muss ich im Alter Steuern zahlen. Und beim Wohn-Riester?
Hier verlangt das Finanzamt die Steuern nicht auf die Einnahmen aus einer Rente, sondern auf das sogenannte Wohnförderkonto: Die Bank verbucht alle geförderten Beträge und Tilgungsleistungen auf einem Wohnförderkonto. Dann wird so gerechnet, als verzinse sich dieses Geld bis zum Rentenbeginn mit 2,0 Prozent im Jahr. Ab Rentenbeginn ist der Kontostand in gleichen Raten bis zum 85. Lebensjahr zu versteuern. Oder der Eigentümer zahlt die Steuern sofort ab Renteneintritt, dann aber auf einen um 30 Prozent gekürzten Betrag.